HAKMILIK TANAH –PEGANGAN BEBAS – DULU DAN KINI
Sinopsis
Esei ini ditulis adalah bertujuan untuk menerangkan tentang konsep
hakmilik tanah yang terdapat didalam Kanun Tanah Negara (selepas ini
dirujuk sebagai KTN ). Pada tanggapan masyarakat umum terdapat dua
bentuk hakmilik yang dikeluarkan iaitu hakmilik pegangan bebas (freehold)
dan hakmilik pajakan (leasehold). Kedua-dua hakmilik ini mempunyai ciri-ciri
yang tersendiri.
KTN telah berkembang pesat sejak penggubalannya, tanggapan umum
tentang tanah freehold dan leasehold masih lagi tidak berubah walaupun
undang-undang berkaitan dengan hakmilik ini telah berubah. Rencana ini
cuba untuk memberi perspektif sebenar apakah itu hakmilik freehold dan
leasehold mengikut undang-undang masa kini. Pendekatan yang digunakan
didalam penulisan rencana ini adalah berbentuk naratif-sederhana sesuai
dengan matlamat iaitu untuk memberikan satu ‘overview’ ringkas mengenai
hakmilik tanah yang terkandung didalam KTN.
Sejarah Hakmilik Tanah
Sebelum penjajahan British, tanah pertanian diberi kepada hamba rakyat oleh
pihak Istana untuk diusahakan dengan syarat sebahagian daripada hasil
tanah tersebut diberikan kepada pihak Istana. Berikutan dengan Perjanjian
Pangkor dan beberapa siri perjanjian yang lain Negeri-Negeri Melayu telah
mula menerima kemasukan dan campurtangan pentadbiran pihak British.
Agenda utama penjajah dikala itu ialah untuk membuka tanah lading
terutamanya ladang getah dan juga membuka kawasan-kawasan
perlombongan bijih timah. Untuk tujuan ini pihak penjajah telah pun
membawa masuk ramai pendatang dari luar terutama dari benua kecil India
dan China dimana kisah-kisah mereka ini telah pun menjadi sebahagian dari
sejarah Tanah Melayu. Demi mempastikan kesejahteraan dan keselamatan
pendatang ini , pihak Istana dengan nasihat penjajah British telah menjanjikan
satu jaminan keatas harta benda yang dimilikki iatu melalui satu suratan
hakmilik milik. Dari itu lahirkan konsep suratan hakmilik keatas tanah-tanah
yang dimilikki.
Bermula dengan penggubalan Peraturan Am Tanah di Perak (1879),
Selangor (1882), Negeri Sembilan (1887) dan Pahang (1888 ) dan juga
Peraturan Pendaftaran Hakmilik disekitar tahun yang sama maka wujudlah
sistem pemberimilikan tanah yang berdasarkan kepada suratan hakmilik.
Kemudian pada tahun 1911 set undang-undang ini telah digabungkan
menjadi dua iaitu Enakmen Tanah dan Enakmen Pendaftaran Hakmilik Tanah
ekoran dari wujudnya pembentukan Negeri-Negeri Melayu Bersekutu..
Melalui undang-undang ini, tanah –tanah yang dimilikki oleh rakyat biasa
direkodkan didalam Mukim Register yang diuruskan Pejabat Tanah dan tanah
ladang, lombong dan Bandar yang biasanya dipegang oleh Pegawai
Ekspatriat British dan kaum Cina direkodkan didalam Buku Daftaran
Pendaftar yang diurus di Pejabat Pendaftar Hakmilik. Juga hartanah adalah
terletakhak kepada pihak Pemerintah dan boleh diberimilik selama lamanya
atau pun pajakan selama 999 tahun. Tanah desa kurang dari 100 ekar
terletak dibawah kawalan Pejabat Tanah manakala tanah Bandar,pekan dan
tanah desa melebihi 100 ekar dan tanah estet terletak dibawah jagaan
Pejabat Pendaftar. Justru lahirlah Hakmilik Pejabat Tanah (EMR) dan
Hakmilik Pejabat Pendaftar ( CT ).
Kedua-dua undang-undang ini kemudian digabungkan menjadi Kanun Tanah
1926 berkuatkuasa pada tahun 1928 dan lebih dikenali sebagai Cap 138
dengan sedikit perbedaan dimana tanah tidak lagi diberi pajakan selama 999
tahun sebaliknya 99 tahun. Kanun ini kemudiannya diterima pakai oleh
Negeri – Negeri Melayu yang lain.
Apabila Tanah Melayu diambang kemerdekaan Suruhanjaya Chick telah
mencadangkan supaya undang-undang tanah di Tanah Melayu
diseragamkan dan penekanan yang sama dibuat oleh Suruhjaya Reid yang
memggubal Perlembagaan Persekutuan lantas pada tahiun 1965 KTN telah
digubal dan mula berkuatkuasa diseluruh Semenanjung pada tahun 1966
dengan mengambil Cap 138 sebagai acuan utamanya.
Ciri-Ciri Baru Hakmilik Tanah
1. Kepentingan Hakmilik.
Hakmilik yang didaftarkan bagi sebidang tanah adalah sebagai bukti
pegangan dimana tercatat namanya didalam hakmilik berkenaan. Hakmilik
yang didaftarkan menggambarkan perihal tanah tersebut, tempat, luas,
kedudukan, sempadan-sempadan, tuanpunya dan apa-apa kepentingan lain
yang diwujudkan ke atas tanah berkenaan.
2. Faktor-Faktor Yang Menentukan Hakmilik
Dibawah Kanun Tanah Negara terdapat banyak perkara yang menentukan
jenis hakmilik. Perkara-perkara tersebut ialah:-
TEMPAT ; samaada tanah tersebut terletak di BANDAR, PEKAN ATAU
DESA. Ciri-ciri ini telah digunakan didalam Cap 138.
KELUASAN; jika tanah tersebut terletak di kawasan Desa, samaada
keluasannya lebih atau kurang dari 4.0 hektar (10 ekar). Berbeza denagan
Cap 138 yang menyatakan tanah desa seluas 100 ekar.
TEMPOH PEGANGAN; samaada tanah itu diberi milik untuk selama-lamanya
atau untuk satu tempoh. Biasanya selama 99 tahun.
Disamping itu, dari pejabat yang akan mendaftarkan hakmilik tanah juga
bertanggung jawab didalam penentuan hakmilik dan ianya terbahagi kepada
dua iaitu:
Hakmilik PEJABAT PENDAFTAR :- ia didaftarkan oleh
PENDAFTAR HAKMILIK. (Satu Pejabat Pendaftar bagi satu negeri)
Hakmilik PEJABAT TANAH:- ia didaftarkan oleh
PENTADBIR TANAH (Satu Pejabat Tanah bagi satu Daerah)
3.0 Hakmilik Pejabat Pendaftar
Hakmilik Pejabat Pendaftar didaftarkan bagi tanah-tanah
seperti berikut:-
a) Tanah Bandar
pada pandangan Pihak Berkuasa Negeri perlu dikeluarkan
dalam bentuk hakmilik Pejabat Pendaftar.
3.1 Hakmilik Pejabat Tanah.
Hakmilik Pejabat Tanah pula didaftarkan bagi tanah-tanah
berikut:-
a) Tanah Desa yang luasnya kurang dari 4.0 hektar
Penempatan Berkelompok) 1960, tanpa mengambil kira
keluasannya walaupun melebihi 4.0 hektar
4. 0 Hakmilik Sementara
Bagi tanah yang telah diluluskan pemberimilikan tetapi belum diukur
halus mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara, tanah tersebut akan
didaftarkan dalam bentuk HAKMILIK SEMENTARA bergantung
kepada jenis tanah tersebut samaada ia didaftarkan dalam bentuk
hakmilik sementara bersamaan dengan hakmilik Pejabat Pendaftar
atau hakmilik sementara bersamaan dengan hakmilik Pejabat Tanah.
Konsep hakmilik ini tidak ada didalam Cap 138, ianya baru
diperkenalkan didalam KTN.
5.0 Hakmilik Tetap
5.1 Apabila sesuatu tanah telah diukur halus dan keluasannya yang
muktamad telah ditentukan, maka tanah tersebut akan didaftarkan HAKMILIK
TETAP, dengan membawa maksud keluasannya telah ditetapkan.
5.2 Bagi hakmilik Pejabat Pendaftar terdapat dua jenis hakmilik tetap
iaitu:-
a) GERAN NEGERI dalam BORANG 5BK bagi tanah yang
diberimilik untuk SELAMA-LAMANYA.
b) PAJAKAN NEGERI dalam BORANG 5CK bagi tanah
yang diberimilik untuk SESUATU TEMPOH.
5.3 Bagi hakmilik Pejabat Tanah juga terdapat dua jenis hakmilik tetap
iaitu:-
a) GERAN MUKIM dalam BORANG 5DK bagi tanah yang
diberimilik untuk SELAMA-LAMANYA.
b) PAJAKAN MUKIM dalam BORANG 5EK bagi tanah yang
diberimilik untuk SESUATU TEMPOH.
Apakah Hakmilik Pegangan Bebas ?
Dulu ( 1966 – 1984)
Daripada ciri ciri hakmilik yang telah dibincangkan diatas, sesuatu tanah
berhakmilik pegangan bebas mestilah terdiri daripada hakmilik tetap dengan
taraf pemberimilikan untuk selama-lamanya dan bebas dari sebarang
bebanan dan sekatan kepentingan. Justru Geran Negeri (Hakmilik Pejabat
Pendaftar) dan Geran Mukim (Hakmilik Pejabat Tanah) adalah hak milik
pegangan bebas.
Kini. (1984 – 2009 )
Pada tahun 1984 melalui warta kerajaan Akta A 587 KTN telah dipinda.
Pemberimilikan hakmilik tanah untuk individu dan badan tidak lagi diberi milik
secara selama-lamanya lagi malahan secara bertempoh dengan tempoh yang
tertentu sahaja. Jadi tuan-tuan akan mendapati hakmilik didalam bentuk
Geran Mukim dan Geran Negeri yang dikeluarkan selepas ini akan
mempunyai tempoh pegangan yang tertentu. Ini bermakna syarat asas
hakmilik pegangan bebas itu telah tidak dipatuhi dan juga bermakna
hakmilik sebegini bukanlah hakmilik pegangan bebas lagi.
Isu
1.0 Penggunaan perkataan hakmilik pegangan bebas secara meluas oleh
pemaju-pemaju perumahan didalam iklan dan kain rentang sesuatu sekim
perumahan yang bakal dimajukan dengan harapan dapat menarik minat
ramai bakal pembeli. Pembeli yang tidak peka akan terperangkap dengan
strategi ini. Ada baiknya bakal pembeli membuat semakan yang terperinci
dengan Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar Hakmilik Tanah untuk
mengetahui status hakmilik tanah rumah yang bakal dibeli samada
hakmilik pegangan bebas atau hakmilik pajakan.
2.0 Hakmilik pegangan bebas mempunyai nilai pasaran yang lebih tinggi
berbanding hakmilik pajakan. Pada kebiassaannya melebihi 100%
daripada hakmilik pegangan pajakan.Ramai bakal pembeli mahu
hartanya dipegang dibawah hakmilik pegangan bebas. Perlu juga
diketahui bahawa hakmilik tanah diluar rizab Melayu adalah lebih tinggi
nilainya daripada hakmilik tanah didalam kawasan rizab Melayu.
3.0 Justru tanggapan umum mengenai tanah pegangan bebas telah berubah
dengan perubahan undang-undang semasa. Hakmilik tanah perlu dikaji
dengan lebih teliti lagi dengan mengambil kira baki tempoh atau hayat
hakmilik yang masih berbaki lagi sebelum urusan pembelian dapat
dilakukan.
Kesimpulan
Semak dahulu status tanah/rumah yang hendak dibeli. Lantik seorang
Peguam bagi menguruskan perolehan hartanah tersebut. Selalu
berhubung dengan Pemaju dan Pejabat Tanah dimana hartanah tersebut
terletak. Sikap prihatin anda mungkin dapat membantu anda.daripada
ditipu. Jika ada masalah bertanyalah.
Wallahualam.
Rencana ini saya letakkan di sini sebagai maklumat untuk kita bersama.
Sumber :
KDYMM Sultan Pahang, Sultan Ahmad Shah percaya keadaan harmoni dan perpaduan kukuh di negeri ini membolehkan Kerajaan Persekutuan memberi pertimbangan wajar ke atas permohonan negeri mendapatkan lebih banyak projek pembangunan dalam Rancangan Malaysia Kesepuluh (RMK-10).
Baginda bertitah, ia dapat memberi manfaat dan nilai faedah terbaik kepada rakyat, sekali gus mampu mewujudkan peningkatan positif kepada penjanaan ekonomi negeri.
“Beta dimaklumkan bahawa sebanyak 1,231 projek dengan anggaran kos RM15.6 bilion sudah dicadangkan untuk dilaksanakan dalam fasa pertama RMK-10, dan beta yakin keadaan harmoni ini membolehkan Kerajaan Pusat memberi pertimbangan,” titahnya pada perasmian Persidangan Pertama Penggal Ketiga Dewan Undangan Negeri (DUN) Pahang di sini, semalam.
Teks ucapan baginda dibacakan oleh anakandanya, Tengku Mahkota, Tengku Abdullah.
Hadir sama Menteri Besar, Datuk Seri Adnan Yaakob dan Yang Dipertua DUN, Datuk Wan Mohamad Razali Wan Mahussin.
Sultan Pahang juga meminta aspek pemantapan modal insan bagi melahirkan generasi berilmu dan berakhlak dapat diperkukuhkan dengan siapnya pembinaan kampus baru Universiti Malaysia Pahang (UMP) dan Universiti Teknologi Mara (UiTM) di Kuala Pahang, Pekan dan Pusat Matrikulasi Universiti Islam Antarabangsa di Gambang.
Malah, titahnya, penekanan dalam bidang kewangan Islam oleh Kolej Islam Sultan Ahmad Shah (Kipsas) adalah tepat selaras dengan strategi negara untuk menjadi Hab Kewangan Islam Global.
Sultan Ahmad Shah juga yakin pemulihan ekonomi negara menerusi pelbagai pelaksanaan pakej rangsangan ekonomi serta tumpuan kerajaan negeri kepada projek mesra rakyat, menjana ekonomi dan projek berdasarkan nilai wang dapat membantu kerajaan negeri mencapai sasaran pertumbuhan ekonomi pada kadar 2.4 peratus tahun ini berbanding negatif 2.9 peratus tahun lalu.
“Ia juga berkait rapat dengan pelaksanaan tujuh strategi pengukuhan ekonomi negeri yang akan dilaksanakan iaitu pengukuhan jaringan dan kemudahsampaian, pembesaran kapasiti utiliti, pemantapan modal insan, peningkatan nilai tambah sektor produktif, pelebaran jaringan sosial, peningkatan kualiti hidup dan pemantapan pelaburan swasta,” titahnya.
Sumber
Kredit to :Di Sini
Salam buat semua….
Korang ada plan nak jadi broker hartanah ker atau mungkin tengah membuat urusan hartanah? Ni aku nak cerita mengarut sikit pasal broker hartanah nih. Korang tentu penah dengar perkataan “broker hartanah” kan. Sekali imbas orang akan kata broker hartanah ni lah punca harga hartanah melambung-
lambung harganya. Ada pulak orang kata broker ni kaya sebab banyak dapat komisyen. Broker hartanah ni ada yang berlesen dan gelap punya. Walau apa pun dedua ambik untung samada dari penjual atau dari pembeli atau dari dedua sekali pun ada. Aku tak nak sentuh broker yang berlesen nih sebab diorang terikat dengan peraturan dan undang-undang (walaupun selalunya tak ikut).
Baik.. broker hartanah tak berlesen (gelap) ni korang boleh jumpa kat memana. Korang pun boleh jadi broker gelap nih. Contohnya korang ada kenal sorang nak jual tanah seluas 3 ekar dengan harga RM 1juta. Korang cari buyer dan beritau harga tanah tersebut RM1.5 juta, korang dah untung RM 500K. Kekadang penjual ada bagi lagi komisyen mungkin RM20K, banyak untung wo. Kalau korang buat keje 3 orang, jadi untung bagi 3… masih lagi kaya wo…
Mana nak cari hartanah.. senang aje, cari kat paper ker, iklan ker, papan tanda yang tuan tanah pasang ker dan memacam lagilah. Dapat aje, kontek tuan tanah buat perjanjian (supaya tuan tanah tak jual kat orang lain) untuk selama berapa lama yang dipersetujui dedua pihak. Selagi belum tamat tempoh, tuan tanah tak boleh jual kat orang lain selain yang korang rekomenkan. Ha,boleh buat duit kan….
Cakap memang senang brother.. bila dah berkecimpung dalam bidang nih baru tau memacam kerenah yang korang kena hadapi samada dari penjual atau pembeli. Kalau orang kata broker nilah punca harga hartanah melonjak memang ada betulnya. Korang tau sekali harga yang broker letak ni biasanya bukan sikit… kekadang lebih dari untung sipenjual tau.Alasannya banyak keja nak kena buat, kena set kan perjumpaan pembeli dan penjual, kena bawak pembeli ke lokasi dan memacam lagi lah. Lepas tu nak kena uruskan LoI (Letter of Intent) jugak LO (Letter of Offer). Dengan alasan ini maka broker letak harga pun gila-gila. Untung sabut timbul, untung batu tenggelam.
Sebab tu kekadang bila sipembeli nih dah kenal siapa penjualnya.. dia akan berurusan secara direct dan tinggalkan sibroker… hancus. Ada juga penjual atau pembeli yang berlagak (atau mungkin berhati-hati) maksud saya, sipenjual akan mintak sipembeli sediakan LoI dulu dalam pada masa yang sama sipembeli pulak mintak pulak LO dari penjual. Pening broker dibuatnya…Biasanya kalau ini berlaku, closed deal akan mengambil masa yang panjang atau langsung tak jalan.
Perjanjian bertulis kena ada antara broker dengan pembeli dan broker dengan penjual (pastikan mati setem).. tapi kalau sibroker ni broker gelap macamana nak gunakan undang-undang kalau salah satu melanggar perjanjian? Masalah tu…Tetapi tidak nafikan, banyak hartanah di negara ini yang berjaya diuruskan (jual beli) adalah hasil usaha broker gelap nih. Sebabnya diorang ni macam “freelance” boleh berada dimemana dan tak terikat dengan peraturan (gelap lah katakan). Mana yang dah berjaya tu..ada yang kaya dengan sekelip mata. Tapi, ada jugak yang terduduk dengan serta merta.
Kalau korang nak jual tanah sekarang ni, dan tak ade buyer selepas beberapa lama.. broker mana korang pilih? Yang berlesen atau yang gelap? sebenarnya dedua pun boleh, yang penting tanah terjual ikut harga untung korang. Berapa broker untung, dia punya pasal lah.. dan itu pasal lah harga tanah melambung gila-gila.
Apehal aku cerita pasal broker tanah ni.. aku bukannya broker tanah pun. Bukan apa, kalau ada sesapa yang nak jadi broker tanah.. mungkin ini boleh jadi bahan mengarut korang.. he he he
Sumber :-
**kredit to :Di Sini
Tujuan saya memaparkan artikel ini bukan nak kondem atau nak jatuhkan mana2 pihak,saya cuma ingin berkongsi dan membuat penilaian dengan pembaca yang budiman.Artikel ini lebih memfokuskan broker gelap (tidak berlesen).Beliau mengeluarkan kenyataan yang adil,ada pro dan kontra.Pendapat saya,samaada seseorang itu broker gelap atau agen berlesen,selagi beliau telus dalam menjalankan amanah yang diberikan oleh penjual tanah kepadanya itu amatlah di puji.
Benar,harga sesuatu hartanah melambung seperti yang didakwa berpunca daripada mark up harga,biasanya ini terjadi apabila seseorang itu mula di kuasai oleh sikap tamak.Mark up harga kadang2 sampai tidak masuk akal.Tetapi konsep yg kami jalankan "makan sedikit,lebih baik daripada tidak dapat makan lansung",sebab,kadangkala apabila harga yang ditawarkan terlalu melampau/tinggi,pembeli terpaksa membatalkan niat membeli,pada masa yang sama broker lain tawarkan harga yg jauh lebih berpatutan,yang ternganga kita jugak.Apa-apa pun,Kejujuran dan ketelusan dalam urusan jual beli itu perlu di pegang tidak kira broker gelap mahupun agen hartanah berlesen.Terima Kasih.
