Rencana : Hakmilik Tanah (Pegangan Bebas)

HAKMILIK TANAH –PEGANGAN BEBAS – DULU DAN KINI

Sinopsis

Esei ini ditulis adalah bertujuan untuk menerangkan tentang konsep

hakmilik tanah yang terdapat didalam Kanun Tanah Negara (selepas ini

dirujuk sebagai KTN ). Pada tanggapan masyarakat umum terdapat dua

bentuk hakmilik yang dikeluarkan iaitu hakmilik pegangan bebas (freehold)

dan hakmilik pajakan (leasehold). Kedua-dua hakmilik ini mempunyai ciri-ciri

yang tersendiri.

KTN telah berkembang pesat sejak penggubalannya, tanggapan umum

tentang tanah freehold dan leasehold masih lagi tidak berubah walaupun

undang-undang berkaitan dengan hakmilik ini telah berubah. Rencana ini

cuba untuk memberi perspektif sebenar apakah itu hakmilik freehold dan

leasehold mengikut undang-undang masa kini. Pendekatan yang digunakan

didalam penulisan rencana ini adalah berbentuk naratif-sederhana sesuai

dengan matlamat iaitu untuk memberikan satu ‘overview’ ringkas mengenai

hakmilik tanah yang terkandung didalam KTN.

Sejarah Hakmilik Tanah

Sebelum penjajahan British, tanah pertanian diberi kepada hamba rakyat oleh

pihak Istana untuk diusahakan dengan syarat sebahagian daripada hasil

tanah tersebut diberikan kepada pihak Istana. Berikutan dengan Perjanjian

Pangkor dan beberapa siri perjanjian yang lain Negeri-Negeri Melayu telah

mula menerima kemasukan dan campurtangan pentadbiran pihak British.

Agenda utama penjajah dikala itu ialah untuk membuka tanah lading

terutamanya ladang getah dan juga membuka kawasan-kawasan

perlombongan bijih timah. Untuk tujuan ini pihak penjajah telah pun

membawa masuk ramai pendatang dari luar terutama dari benua kecil India

dan China dimana kisah-kisah mereka ini telah pun menjadi sebahagian dari

sejarah Tanah Melayu. Demi mempastikan kesejahteraan dan keselamatan

pendatang ini , pihak Istana dengan nasihat penjajah British telah menjanjikan

satu jaminan keatas harta benda yang dimilikki iatu melalui satu suratan

hakmilik milik. Dari itu lahirkan konsep suratan hakmilik keatas tanah-tanah

yang dimilikki.

Bermula dengan penggubalan Peraturan Am Tanah di Perak (1879),

Selangor (1882), Negeri Sembilan (1887) dan Pahang (1888 ) dan juga

Peraturan Pendaftaran Hakmilik disekitar tahun yang sama maka wujudlah

sistem pemberimilikan tanah yang berdasarkan kepada suratan hakmilik.

Kemudian pada tahun 1911 set undang-undang ini telah digabungkan

menjadi dua iaitu Enakmen Tanah dan Enakmen Pendaftaran Hakmilik Tanah

ekoran dari wujudnya pembentukan Negeri-Negeri Melayu Bersekutu..

Melalui undang-undang ini, tanah –tanah yang dimilikki oleh rakyat biasa

direkodkan didalam Mukim Register yang diuruskan Pejabat Tanah dan tanah

ladang, lombong dan Bandar yang biasanya dipegang oleh Pegawai

Ekspatriat British dan kaum Cina direkodkan didalam Buku Daftaran

Pendaftar yang diurus di Pejabat Pendaftar Hakmilik. Juga hartanah adalah

terletakhak kepada pihak Pemerintah dan boleh diberimilik selama lamanya

atau pun pajakan selama 999 tahun. Tanah desa kurang dari 100 ekar

terletak dibawah kawalan Pejabat Tanah manakala tanah Bandar,pekan dan

tanah desa melebihi 100 ekar dan tanah estet terletak dibawah jagaan

Pejabat Pendaftar. Justru lahirlah Hakmilik Pejabat Tanah (EMR) dan

Hakmilik Pejabat Pendaftar ( CT ).

Kedua-dua undang-undang ini kemudian digabungkan menjadi Kanun Tanah

1926 berkuatkuasa pada tahun 1928 dan lebih dikenali sebagai Cap 138

dengan sedikit perbedaan dimana tanah tidak lagi diberi pajakan selama 999

tahun sebaliknya 99 tahun. Kanun ini kemudiannya diterima pakai oleh

Negeri – Negeri Melayu yang lain.

Apabila Tanah Melayu diambang kemerdekaan Suruhanjaya Chick telah

mencadangkan supaya undang-undang tanah di Tanah Melayu

diseragamkan dan penekanan yang sama dibuat oleh Suruhjaya Reid yang

memggubal Perlembagaan Persekutuan lantas pada tahiun 1965 KTN telah

digubal dan mula berkuatkuasa diseluruh Semenanjung pada tahun 1966

dengan mengambil Cap 138 sebagai acuan utamanya.

Ciri-Ciri Baru Hakmilik Tanah

1. Kepentingan Hakmilik.

Hakmilik yang didaftarkan bagi sebidang tanah adalah sebagai bukti

pegangan dimana tercatat namanya didalam hakmilik berkenaan. Hakmilik

yang didaftarkan menggambarkan perihal tanah tersebut, tempat, luas,

kedudukan, sempadan-sempadan, tuanpunya dan apa-apa kepentingan lain

yang diwujudkan ke atas tanah berkenaan.

2. Faktor-Faktor Yang Menentukan Hakmilik

Dibawah Kanun Tanah Negara terdapat banyak perkara yang menentukan

jenis hakmilik. Perkara-perkara tersebut ialah:-

TEMPAT ; samaada tanah tersebut terletak di BANDAR, PEKAN ATAU

DESA. Ciri-ciri ini telah digunakan didalam Cap 138.

KELUASAN; jika tanah tersebut terletak di kawasan Desa, samaada

keluasannya lebih atau kurang dari 4.0 hektar (10 ekar). Berbeza denagan

Cap 138 yang menyatakan tanah desa seluas 100 ekar.

TEMPOH PEGANGAN; samaada tanah itu diberi milik untuk selama-lamanya

atau untuk satu tempoh. Biasanya selama 99 tahun.

Disamping itu, dari pejabat yang akan mendaftarkan hakmilik tanah juga

bertanggung jawab didalam penentuan hakmilik dan ianya terbahagi kepada

dua iaitu:

Hakmilik PEJABAT PENDAFTAR :- ia didaftarkan oleh

PENDAFTAR HAKMILIK. (Satu Pejabat Pendaftar bagi satu negeri)

Hakmilik PEJABAT TANAH:- ia didaftarkan oleh

PENTADBIR TANAH (Satu Pejabat Tanah bagi satu Daerah)

3.0 Hakmilik Pejabat Pendaftar

Hakmilik Pejabat Pendaftar didaftarkan bagi tanah-tanah

seperti berikut:-

a) Tanah Bandar

b) Tanah Pekan

c) Tanah Desa yang luasnya lebih dari 4.0 hektar

d) Tanah tepi pantai atau dasar laut

e) Tanah Desa yang luasnya kurang dari 4.0 hektar tetapi

pada pandangan Pihak Berkuasa Negeri perlu dikeluarkan

dalam bentuk hakmilik Pejabat Pendaftar.

3.1 Hakmilik Pejabat Tanah.

Hakmilik Pejabat Tanah pula didaftarkan bagi tanah-tanah

berikut:-

a) Tanah Desa yang luasnya kurang dari 4.0 hektar

b) Tanah yang diluluskan di bawah Akta Tanah (Kawasan

Penempatan Berkelompok) 1960, tanpa mengambil kira

keluasannya walaupun melebihi 4.0 hektar

4. 0 Hakmilik Sementara

Bagi tanah yang telah diluluskan pemberimilikan tetapi belum diukur

halus mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara, tanah tersebut akan

didaftarkan dalam bentuk HAKMILIK SEMENTARA bergantung

kepada jenis tanah tersebut samaada ia didaftarkan dalam bentuk

hakmilik sementara bersamaan dengan hakmilik Pejabat Pendaftar

atau hakmilik sementara bersamaan dengan hakmilik Pejabat Tanah.

Konsep hakmilik ini tidak ada didalam Cap 138, ianya baru

diperkenalkan didalam KTN.

5.0 Hakmilik Tetap

5.1 Apabila sesuatu tanah telah diukur halus dan keluasannya yang

muktamad telah ditentukan, maka tanah tersebut akan didaftarkan HAKMILIK

TETAP, dengan membawa maksud keluasannya telah ditetapkan.

5.2 Bagi hakmilik Pejabat Pendaftar terdapat dua jenis hakmilik tetap

iaitu:-

a) GERAN NEGERI dalam BORANG 5BK bagi tanah yang

diberimilik untuk SELAMA-LAMANYA.

b) PAJAKAN NEGERI dalam BORANG 5CK bagi tanah

yang diberimilik untuk SESUATU TEMPOH.

5.3 Bagi hakmilik Pejabat Tanah juga terdapat dua jenis hakmilik tetap

iaitu:-

a) GERAN MUKIM dalam BORANG 5DK bagi tanah yang

diberimilik untuk SELAMA-LAMANYA.

b) PAJAKAN MUKIM dalam BORANG 5EK bagi tanah yang

diberimilik untuk SESUATU TEMPOH.

Apakah Hakmilik Pegangan Bebas ?

Dulu ( 1966 – 1984)

Daripada ciri ciri hakmilik yang telah dibincangkan diatas, sesuatu tanah

berhakmilik pegangan bebas mestilah terdiri daripada hakmilik tetap dengan

taraf pemberimilikan untuk selama-lamanya dan bebas dari sebarang

bebanan dan sekatan kepentingan. Justru Geran Negeri (Hakmilik Pejabat

Pendaftar) dan Geran Mukim (Hakmilik Pejabat Tanah) adalah hak milik

pegangan bebas.

Kini. (1984 – 2009 )

Pada tahun 1984 melalui warta kerajaan Akta A 587 KTN telah dipinda.

Pemberimilikan hakmilik tanah untuk individu dan badan tidak lagi diberi milik

secara selama-lamanya lagi malahan secara bertempoh dengan tempoh yang

tertentu sahaja. Jadi tuan-tuan akan mendapati hakmilik didalam bentuk

Geran Mukim dan Geran Negeri yang dikeluarkan selepas ini akan

mempunyai tempoh pegangan yang tertentu. Ini bermakna syarat asas

hakmilik pegangan bebas itu telah tidak dipatuhi dan juga bermakna

hakmilik sebegini bukanlah hakmilik pegangan bebas lagi.

Isu

1.0 Penggunaan perkataan hakmilik pegangan bebas secara meluas oleh

pemaju-pemaju perumahan didalam iklan dan kain rentang sesuatu sekim

perumahan yang bakal dimajukan dengan harapan dapat menarik minat

ramai bakal pembeli. Pembeli yang tidak peka akan terperangkap dengan

strategi ini. Ada baiknya bakal pembeli membuat semakan yang terperinci

dengan Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftar Hakmilik Tanah untuk

mengetahui status hakmilik tanah rumah yang bakal dibeli samada

hakmilik pegangan bebas atau hakmilik pajakan.

2.0 Hakmilik pegangan bebas mempunyai nilai pasaran yang lebih tinggi

berbanding hakmilik pajakan. Pada kebiassaannya melebihi 100%

daripada hakmilik pegangan pajakan.Ramai bakal pembeli mahu

hartanya dipegang dibawah hakmilik pegangan bebas. Perlu juga

diketahui bahawa hakmilik tanah diluar rizab Melayu adalah lebih tinggi

nilainya daripada hakmilik tanah didalam kawasan rizab Melayu.

3.0 Justru tanggapan umum mengenai tanah pegangan bebas telah berubah

dengan perubahan undang-undang semasa. Hakmilik tanah perlu dikaji

dengan lebih teliti lagi dengan mengambil kira baki tempoh atau hayat

hakmilik yang masih berbaki lagi sebelum urusan pembelian dapat

dilakukan.

Kesimpulan

Semak dahulu status tanah/rumah yang hendak dibeli. Lantik seorang

Peguam bagi menguruskan perolehan hartanah tersebut. Selalu

berhubung dengan Pemaju dan Pejabat Tanah dimana hartanah tersebut

terletak. Sikap prihatin anda mungkin dapat membantu anda.daripada

ditipu. Jika ada masalah bertanyalah.

Wallahualam.

Rencana ini saya letakkan di sini sebagai maklumat untuk kita bersama.

Sumber :

Di sini.